Olemme päivittäneet tietosuojaselosteemme Lisätietoja

x

Metsän hinta - metsäalueen arvon määrittäminen

Metsä on monimuotoinen kauppakohde, jonka arvo on puuston tuoton lisäksi usein myös monissa muissa asioissa. Pelkkä maapohjan ja puuston arvo euroina ei kerro metsän arvoa, vaikka puuston määrä onkin tärkein yksittäinen hintaa selittävä tekijä. Metsän puutavaralajijakauma eli puuston jakautuminen tukki- ja kuitupuuhun vaikuttaa suoraan puuston arvoon. Metsän kehitysluokkajakauma kertoo tulevista hakkuumahdollisuuksista ja hoitotarpeista, joita etenkin tuottoarvolaskelmissa ennakoidaan.

Myyntikohteen sijainti vaikuttaa monella tavoin hintaan. Sijainnilla on merkitys metsien puuntuottokykyyn - Etelä-Suomessa metsä kasvaa paremmin kuin pohjoisempana. Sijainti vaikuttaa myös puutavaran kysyntään ja siten puun hintaan. Metsätilan saavutettavuus, tiestön kunto ja kohteen maasto vaikuttavat myös hinnoitteluun.

Hintaa määritettäessä huomioon on otettava myös mahdolliset erityisarvot esim. vesistöjen lähistöllä lisääntyneinä virkistyskäyttömahdollisuuksina tai jopa rantarakennuspaikkoina. Pienpalstojen hintaan vaikuttavat usein myös muut tekijät kuin vain metsätaloudelliset arvot.

Metsän hinta vaihtelee suhdannetilanteissa rauhallisemmin kuin monet muut sijoituskohteet. Tämä johtunee pitkälti siitä, että sijoitus on luonteeltaan pitkäaikainen, puun käytössä on pitkät perinteet ja metsä antaa omistajalleen myös muita kuin taloudellisia arvoja ja hyötyjä. Metsätilamarkkinat eli kysyntä ja tarjonta vaikuttavat yhä enemmän metsien hintaan. Mark Twainin sanoin ”Osta maata, sitä ei enää valmisteta”.

Kannattaa perehtyä pienpalsta- ja metsätilatarjontaan ja antaa päätöstilanteessa lupa myös tunteelle!

Menetelmiä metsätilojen hinnoitteluun

Hinnan määrittelyä tukevien laskentamenetelmien lähtökohtana on yleensä maapohjan, taimikoiden sekä kasvatettavan ja uudistuskypsän puuston määrä ja arvo.

Summa-arvomenetelmä:

Metsän arvoa on perinteisesti laskettu ns. summa-arvomenetelmällä. Siinä tietylle metsäalueelle määritellyille metsikkökuvioille arvioidaan erilliset arvot maapohjalle, taimikolle ja ainespuustolle. Lisäksi nopeasti kehittyviin nuoriin kasvatusmetsiin määritellään tarvittaessa odotusarvo, jolla kuvataan ikävaiheen nopeaa tilavuuskasvua sekä puuston lähitulevaisuudessa tapahtuvaa siirtymää arvokkaampaan ainespuuhun, useimmiten kuitupuusta tukkipuuhun. Metsäalueen osalta arvot lasketaan yhteen ja saatua summaa alennetaan mm. sijainnin, tieyhteyksien, puuston laadun ja terveyden, markkinatilanteen ja metsänhoidollisen tilan sekä hallinnointikulujen perusteella. Menetelmä on vanha ja paljon käytetty ja se vaatii käyttäjältään kokemusta.

Tuottoarvomenetelmä:

Puuston kasvumalleihin ja korkoon perustuvassa tuottoarvomenetelmässä metsäalueelta ennakoidaan noin 100 vuoden ajalle tuleva kasvumallien antama puuston kasvu ja puunmyyntitulot sekä tähän liittyvät metsänhoitokustannukset. Tulevaisuuden myyntitulojen ja hoitokustannusten erotuksen nykyarvosta voidaan laskea investoinnin kannattavuutta. Menetelmä on hyvin herkkä korkovaatimuksen vaihtelulle ja se korostaa heti hakattavan puuston määrää ja maapohjan tuottokykyä. Toteutuneet metsäkaupat ovat keskimäärin antaneet tuottoarvohinnoittelussa n. 3-5 % tuottoa.